Sprzedaż wspólnego domu po rozwodzie, gdy były małżonek ją blokuje

Rozwód skończył się dawno. Majątku nie podzieliliście, bo „mieliście się dogadać”. Ty wynajmujesz mieszkanie, były mąż albo była żona mieszka we wspólnym domu, a od miesięcy nie odbiera telefonów od pośrednika. Sprzedaż wspólnego domu po rozwodzie jest możliwa także bez zgody drugiej strony, przez sąd.

Dlaczego „ustaliliśmy, że sprzedamy” nie działa

Po ustaniu wspólności majątkowej Wasz majątek staje się współwłasnością w częściach ułamkowych, co do zasady równych (art. 43 § 1 i art. 46 k.r.o.). Do sprzedaży całej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Ustne ustalenie, że dom zostanie sprzedany, nikogo do niczego nie zobowiązuje.

Druga strona nie musi więc nic robić, żeby sprzedaż zablokować. Wystarczy, że nie odbierze telefonu, nie wpuści kupujących, nie odpowie na wiadomość. Osoba, która mieszka w domu, często nie ma powodu, żeby się spieszyć. Ty płacisz czynsz i czekasz.

Uwaga na pomysł sprzedaży samej „swojej połowy”. Dopóki majątek nie został podzielony, sprzedaż udziału w konkretnym składniku, np. w domu, bez zgody drugiej strony jest bezskuteczna w zakresie, w jakim naruszałaby jej prawa w podziale (art. 1036 k.c. w zw. z art. 46 k.r.o.). Nawet gdyby nabywca się znalazł, zapłaciłby ułamek wartości.

Wyjście, którego nie da się zablokować: podział majątku przez sąd

Wniosek o podział majątku wspólnego może złożyć każde z byłych małżonków. Nie potrzebujesz podpisu ani zgody drugiej strony. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.), więc nie jest za późno nawet kilka lat po rozwodzie.

Sąd może podzielić majątek na kilka sposobów (art. 211 i 212 k.c.):

• przyznać dom jednemu z Was z obowiązkiem spłaty drugiego, płatnej jednorazowo lub w ratach rozłożonych łącznie na maksymalnie 10 lat,
• zarządzić sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty,
• podzielić nieruchomość fizycznie, jeśli to możliwe, co przy domu zdarza się rzadko.

Opłata od wniosku o podział majątku wynosi 1 000 zł, a 300 zł, gdy wniosek zawiera zgodny projekt podziału (art. 38 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Czy należą Ci się pieniądze za to, że były małżonek mieszka w domu sam?

Może tak być. Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r. (III CZP 88/12) przyjęła, że współwłaściciel może żądać od pozostałych wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, gdy korzystają z niej z naruszeniem jego praw i w ten sposób wyłączają go ze współposiadania (art. 224 § 2 i art. 225 k.c. w zw. z art. 206 k.c.).

Trzeba wykazać, że zostałaś lub zostałeś pozbawiony możliwości korzystania z domu, a nie że wyprowadzka była wyłącznie Twoim wyborem. Jeśli druga strona korzystała z domu w dobrej wierze, wynagrodzenie może przysługiwać dopiero od chwili, gdy dowiedziała się o żądaniu (art. 224 § 2 k.c.). Dlatego warto wysłać je na piśmie jak najwcześniej. Roszczenia za dawne okresy mogą się też przedawniać, więc zwlekanie kosztuje. Jeśli sprawa o podział już się toczy, roszczenie trzeba zgłosić w niej, w piśmie procesowym i z podaniem kwoty. Po prawomocnym podziale nie da się go już dochodzić (art. 618 § 1 i § 3 k.p.c.).

Plan działania krok po kroku

1. Zbierz dokumenty: odpis wyroku rozwodowego z klauzulą prawomocności, numer księgi wieczystej, dokumenty kredytu, orientacyjną wycenę.
2. Wyślij pismo z konkretną propozycją i terminem. Listem poleconym, nie SMS-em. Daje to drugiej stronie realną szansę i tworzy dowód Twoich starań.
3. Zaproponuj mediację. Trzecia osoba i konkretny termin spotkania często przełamują impas, w którym rozmowa we dwoje się skończyła.
4. Złóż wniosek o podział majątku, jeśli nie ma odpowiedzi. Rozważ jednocześnie żądanie wynagrodzenia za korzystanie z domu ponad udział.
5. Pomyśl o zabezpieczeniu, gdy istnieje ryzyko obciążenia lub zniszczenia nieruchomości. Sąd może np. nakazać wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej.

Dom z kredytem

Bank nie jest stroną Waszych ustaleń. Jeśli dom przejmie jedno z Was, oboje nadal odpowiadacie wobec banku za kredyt, dopóki bank nie zgodzi się na zwolnienie jednego z dłużników (art. 519 § 2 k.c.). Podział majątku nie zmienia długu wobec banku. Warunki zwolnienia z kredytu warto więc ustalić z bankiem przed podpisaniem ugody, a nie po.

FAQ – wspólny dom po rozwodzie

Czy mogę sprzedać dom bez zgody byłego męża?

Nie możesz sprzedać całości. Możesz natomiast bez jego zgody złożyć wniosek o podział majątku, w którym sąd może zarządzić sprzedaż.

Czy jest termin na podział majątku po rozwodzie?

Nie. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie przedawnia się (art. 220 k.c.). Wynagrodzenie za korzystanie z domu za dawne okresy może się jednak przedawnić.

Czy mogę żądać pieniędzy za to, że były małżonek mieszka w domu sam?

Tak, jeśli zostałaś lub zostałeś pozbawiony współposiadania (III CZP 88/12). Roszczenie trzeba zgłosić w sprawie o podział, z podaniem kwoty.

Ile trwa sprawa o podział majątku?

Zależy od liczby spornych składników i od tego, czy potrzebny jest biegły. Zgoda co do wartości domu skraca sprawę najbardziej.

Co, jeśli na domu jest kredyt?

Oboje odpowiadacie wobec banku do czasu, aż bank zgodzi się zwolnić jedno z Was z długu.

Przeczytaj także: Wyprowadzka małżonka z domu · Rozliczenie nakładów przy podziale majątku · Podział majątku a kredyt hipoteczny

Podstawa prawna i orzecznictwo: art. 43, 46 k.r.o.; art. 199, 206, 211, 212, 220, 224, 225, 519 § 2, 1036 k.c.; art. 618 k.p.c.; art. 38 u.k.s.c.; uchwała 7 sędziów SN z 19.03.2013 r., III CZP 88/12.

Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy, a wynik postępowania zależy od okoliczności i oceny sądu.